Die Grundlage für eine perfekte Finanzierung
Ob eine Finanzierung günstig ist, hängt nicht zuletzt davon ab, dass die staatlichen Fördermittel ausgeschöpft sind und bestehende Sparverträge maßgeblich in die Finanzierung integriert werden. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die Vor- und Nachteile der wichtigsten Kreditoptionen. Patentrezepte für eine optimale Finanzierung gibt es nicht. Aber wenn Sie es systematisch tun und ein paar Grundregeln beachten, erhalten Sie die Grundlagen einer personalisierten Finanzierung.
Staatliche Förderung
Bauherren und Käufer sollten zunächst wissen, ob sie öffentliche Fördermittel erhalten können. Für ihr Eigenheim bekommen sie in der Regel kein billigeres Geld als vom Staat. Bund, Länder und Kommunen unterstützen Bau, Erwerb und Modernisierung mit zinslosen Krediten oder Rabatten, teilweise mit Baukostenzuschüssen. Das macht das Bauen oder Kaufen der eigenen vier Wände für viele zugänglich. Allerdings sind die Hürden je nach Förderprogramm unterschiedlich hoch. Die Bundesländer bevorzugen Familien mit Kindern und legen Einkommensgrenzen fest. Unabhängig von Einkommen und Familienstand kann jeder bei der KfW Landesbank einen Kredit beantragen. So vergibt die Förderbank beispielsweise bis zu 100.000 Euro für den Bau oder den Erstkauf einer hochenergieeffizienten Immobilie.
Bausparverträge für das Bauvorhaben nutzen
Vor der Aufnahme großer Bankkredite sollten Immobilienkäufer prüfen, wie sie bestehende Verträge, die sie nicht sofort liquidieren können oder wollen, am besten nutzen. Sparbriefe beispielsweise können in der Regel nicht vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden. Es ist jedoch einfach, einen Immobilienkredit an die Laufzeit Ihrer Unterlagen anzupassen. Kreditnehmer können beispielsweise mit der Bank vereinbaren, das Geld aus dem Sparbrief für eine Teilrückzahlung zu verwenden. In der Regel noch besser: Sie nehmen einen Zusatzkredit ohne Tilgung auf, den Sie am Ende der Laufzeit mit der Zahlung der Sparverpflichtung ablösen. Da Sie einen relativ kurzfristigen Teilkredit aufnehmen können, ist der Zinssatz dafür in der Regel sehr niedrig.
Alte Bausparverträge in die Finanzierung einbeziehen
Kredite und Spareinlagen für Bestandsimmobilien können oft in die kostengünstige Finanzierung einbezogen werden. Wenn diese noch nicht vergeben sind, hilft ein Zwischenkredit, die Rückzahlungszeit der Wohnungsbaudarlehenssumme zu verkürzen. Kunden sollten den Baukredit nur dann in Anspruch nehmen, wenn er wirklich günstiger ist als ein Bankkredit. Bei vielen älteren Tarifen liegen die Zinsen für den Baufirmenkredit noch zwischen 3,5 und über 4 Prozent. Dadurch sind sie mittlerweile oft teurer als reguläre Bankkredite. Dann ist es in der Regel am besten, auf den Kredit der Baufirma zu verzichten und nur den Kredit abbezahlen zu lassen. Bei alten Bausparverträgen, die mit einem Zinsbonus teilweise eine Sparquote von 4 Prozent oder mehr pro Jahr einbringen, kann es sogar sinnvoll sein, den Vertrag als reinen Bausparvertrag weiterzuführen und man nutzt ihn erst später für Schulden.
Nutzen Sie die alte Lebensversicherung
Viele Anleger haben vor vielen Jahren eine Lebensversicherung abgeschlossen und damit bereits ein kleines Vermögen angehäuft, das sie zur Finanzierung verwenden können. Wenn Sie den Vertrag vor 2005 abgeschlossen haben, müssen Sie keine Einkommensteuer zahlen. Versicherungskunden können die Police kündigen, erhalten den aktuellen Tilgungsbetrag und verwenden das Geld sofort als Eigenkapital. Aber gerade bei älteren Verträgen ist es meist am besten, bis zum Ende der Laufzeit durchzuhalten. Sie bieten weiterhin garantierte Zinsen von bis zu 4% auf das angesparte Kapital. Zudem bleibt der vereinbarte Hinterbliebenenschutz im Todesfall erhalten.
Die Rendite einer alten Lebensversicherung ist heute aufgrund der alten Zinsgarantien oft höher als der Zinssatz eines Wohnungsbaudarlehens. Dann lohnt es sich, die Versicherung zu behalten. Die zu erwartende Zahlung kann bis zum Laufzeitende mit einem unbezahlten Darlehen vorfinanziert werden. Es ist in der Regel erforderlich und sinnvoll, die Police der kreditgebenden Bank als Sicherheit zu überlassen. Der Tilgungsbetrag erhöht den Kapitalanteil und bringt in der Regel einen niedrigeren Zinssatz auf das Darlehen.
Klassischer Bankkredit
Eigenkapital, Zuschüsse, Bauspardarlehen und Lebensversicherungen reichen in der Regel nicht aus, um ein Eigenheim zu kaufen. Kern der Finanzierung ist in der Regel das Annuitätendarlehen einer Bank. Annuitätenkredit bedeutet: Während der Zinsbindung zahlt der Kunde konstante Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Die Restschuld verringert sich mit jeder Rate. Dadurch verringert sich der zu zahlende Zins für die nächste Rate. Da die Rate konstant bleibt, erhöht sich die Tilgungsrate automatisch, zunächst langsam und mit zunehmender Laufzeit schneller.
Viele Varianten. Der Vorteil eines klassischen Bankkredits: Das Angebot ist so groß und vielfältig, dass es für nahezu jeden Finanzierungsbedarf einen passenden Kredit gibt. Kreditnehmer können feste Zinssätze von nahezu beliebiger Länge vereinbaren. Sie können die Anfangstilgung selbst bestimmen und aus vielen Optionen mit flexibler Rückzahlung wählen. Wenn die Einnahmen stimmen, sind viele Banken sogar bereit, den Kaufpreis vollständig zu finanzieren. Annuitätendarlehen werden nicht nur von Banken, sondern auch von Versicherungen und zunehmend auch von Bauunternehmen angeboten. Am vielfältigsten ist das Angebot von Kreditvermittlern, die sich auf die Baufinanzierung spezialisiert haben und auf die Konditionen vieler Kreditinstitute zugreifen können.
Alternative Bauspardarlehen
Eine Alternative oder Ergänzung zum klassischen Bankkredit ist ein Kombikredit von einem Bauunternehmen. Bei dieser Variante schließt der Schuldner einen Kredit ab, für den er zunächst nur die Zinsen zahlt. Statt zu zahlen zahlt er Sparzinsen auf einen Kreditvertrag und Sparen für den Wohnungsbau, die er als Tilgungsersatz abschließt. Sobald der Baudarlehensbetrag vergeben ist, ersetzt er mit seinem Darlehensguthaben und seinem Baudarlehen das ursprüngliche Einmaldarlehen. Vorschussdarlehen und Bausparverträge sind in der Regel so aufeinander abgestimmt, dass der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit feste Zinsen und Raten zahlt. Kombikredite eignen sich besonders für Kreditnehmer, die ein steigendes Zinsrisiko ausschließen wollen und deren Rückzahlung voraussichtlich 20 Jahre oder länger dauern wird.
Banken bieten aber auch Laufzeitdarlehen mit fester Verzinsung mit Tilgungsdarlehen an. Welche Variante günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Manchmal kann eine Kombination aus einem Bankdarlehen und einem Kombidarlehen sinnvoll sein. Viele Bauunternehmen bieten ihre Kombikredite auch als staatlich geförderte Riesterkredite an. Um alle steuerlichen Abzüge und Vorteile voll auszuschöpfen, reicht ein Kombikredit von 40.000 bis 60.000 Euro aus.