Das am 1. Januar 2018 in Kraft getretene neue Gesetz über Bauvertragsrecht ist seit fast drei Jahren gültig. Aber viele Bauherren wissen nicht wirklich über ihre Rechte Bescheid. Der neue Bauvertrag für Verbraucher, der für jedes neue private Gebäude aus einer Hand gilt, enthält für sie mehr Rechte als die bis dahin geltenden Vorschriften. Ein Überblick über die wichtigen Punkte:
Detaillierte Beschreibung des Gebäudes
Was bekomme ich überhaupt? Die Bauherren werden vor Vertragsunterzeichnung darüber informiert. Weil die detaillierte Beschreibung der Dienstleistungen jetzt gesetzlich vorgeschrieben ist, erklärt Matthias Bauer vom Verbraucherzentrum in Baden-Württemberg. “Dies ist ein wichtiger Punkt für den Bauherrn: Er kann Angebote mehrerer Lieferanten wirklich mit einer detaillierten Beschreibung des Gebäudes vergleichen.”
Während Angebote häufig aus einer farbenfrohen Broschüre mit schönen Bildern und einem hohen Endpreis bestehen, müssen Bauunternehmen jetzt mehr Anstrengungen unternehmen. Sie müssen vor Vertragsunterzeichnung eine vollständige und transparente Spezifikation des Gebäudes vorlegen.
Das Gesetz legt eine lange Liste notwendiger Elemente fest. “Die Beschreibung sollte dann mit dem Kunden besprochen und ausgehandelt werden. Letztendlich müssen nur Änderungen an der Musterbeschreibung dokumentiert werden”, sagt Holger Freitag, ein vertrauenswürdiger Anwalt des Verbandes der privaten Bauherren (VPB) in Berlin.
Datum des Umzugs oder der Fertigstellung
Ab 2018 müssen in allen Gebäudebeschreibungen ein bestimmtes Umzugsdatum oder mindestens ein Fertigstellungszeitpunkt angegeben werden. “Aber nur 48% haben diese Anforderung im Jahr 2019 erfüllt”, sagt Corinna Merzyn, Geschäftsführerin der Private Builders Association.
Für Unternehmen ist dies in der Praxis schwierig, sagt Rechtsanwalt Mario van Suntum vom ARGE Baurecht der Deutschen Anwaltskammer. Denn der Baubeginn hängt immer davon ab, wie schnell die Baubehörden die Genehmigungen erteilen. “Daher wird häufig ein Vertrag mit dem Kunden über eine Bauausführungszeit vereinbart, d.h. die Zeit, in der das Unternehmen das schlüsselfertige Gebäude errichtet.”
Das Fertigstellungsdatum spielt bei jeder Bauplanung eine zentrale Rolle, da es davon abhängt, wann der Umzug stattfinden kann. “Wenn die Annahme und damit der Umzug verschoben werden muss, da größere Baumängel noch behoben werden müssen, ist die Baufirma für die Verzögerung verantwortlich, wenn sie schuld ist”, sagt Freitag.
Ausstellung wichtiger Dokumente
Bauherren, die schlüsselfertige Projekte ohne eigene Architekten bauen, haben das Recht, alle Pläne und Berechnungen einzureichen, die für ihr zukünftiges Zuhause relevant sind und die sie für öffentliche Beweise benötigen. “Nur mit Hilfe dieser Dokumente können Sie beispielsweise prüfen, ob statische Bau- und Energiebauarbeiten den gesetzlich vorgeschriebenen Standards entsprechen und für die Vergabe von Subventionen relevant sind”, sagt Merzyn.
Dem Kunden müssen verschiedene Informationen und Unterlagen zum Neubauprojekt zur Verfügung gestellt werden. “Neben der Beschreibung des Service gibt es Beschreibungen aller vom Keller bis zum Dach installierten Technologien sowie spezifische Informationen zu den verwendeten Materialien und Geräten”, sagt Matthias Bauer.
Rücktrittsrecht
Das Widerrufsrecht schützt die Verbraucher vor voreiligen Kaufentscheidungen. “Das gab es im Baurecht noch nicht”, sagt Mario van Suntum. “Es kann vorkommen, dass Interessenten Verträge auf Messen oder vermeintlich günstige Angebote unterzeichnen, ohne ein Baugrundstück zu besitzen oder die Finanzierung geklärt zu haben. Sie könnten diese Verträge nur gegen Zahlung einer Entschädigung verlassen.”
Nach dem neuen Gesetz sind Verbraucher besser geschützt. “Wenn der Kunde vom Unternehmen ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht informiert wurde, hat er nach Unterzeichnung 14 Tage Zeit, vom Vertrag zurückzutreten”, sagt Bauer. “Wenn er nicht oder nicht umfassend ausgebildet ist, verlängert sich diese Frist um ein Jahr.” Wird der Vertrag jedoch von einem Notar notariell beglaubigt, entfällt das Widerrufsrecht. “Wenn ein Notar drauf geschaut hat, soll alles in Ordnung sein”, sagt Bauer.
“Verträge mit einem Bauträger müssen immer notariell beglaubigt werden”, erklärt Holger Freitag. Hier sollten Bauherren sicherstellen, dass ihre mit dem Bauunternehmen in der Leistungsbeschreibung vereinbarten Änderungswünsche rechtlich in den Vertrag aufgenommen und notariell beglaubigt werden. “Der Vertrag muss dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor dem Datum der Zertifizierung zur Verfügung stehen, damit er reagieren kann.”
Die letzte Mindestrate im Zahlungsplan
Vor der Änderung des Baugesetzes waren Zahlungspläne in der Regel sehr schwierig. “Dies bedeutet, dass Unternehmen die ersten Sätze ziemlich großzügig festgelegt haben, damit sie nicht weit zurückbleiben”, erklärt van Suntum.
Für die letzte Rate wurden nur ein bis fünf Prozent des Baupreises geschätzt. Da Mängel häufig erst am Ende der Bauarbeiten auftreten, hatten die Bauherren wenig Einfluss darauf, die Baufirma zu motivieren, diese schnell zu beheben. Er hatte fast die volle Zahlung erhalten. “Es ist uns dann einfach aufgefallen. Der Kunde kann nun zehn Prozent der Baukosten plus fünf Prozent des Gesamtlohns als Sicherheit einbehalten.