Der Münchner Mieterverband ist in einer Musterklage gegen ein Immobilienunternehmen in der letzten Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH) gescheitert. Die Richter in Karlsruhe entschieden am Donnerstag, dass es für das Unternehmen nicht illegal sei, wenige Tage vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes Upgrades für Mieter eines großen Wohnkomplexes anzukündigen. Das Gesetz verlangt keinen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Bekanntgabe der Arbeiten und ihrem Beginn (Az. VIII ZR 305/19).
Damit können die Mieten im Hohenzollernkarree im beliebten Stadtteil Schwabing deutlich stärker gesteigert werden als derzeit möglich. Ab Anfang 2019 können nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich an Mieter übertragen werden, es gibt keine elf mehr. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber eine Obergrenze eingeführt. Das Urteil ist ein Hindernis für die Mieter. Das Landgericht München entschied 2019 in erster Instanz zu ihren Gunsten. Das Immobilienunternehmen kündigte die Modernisierung kurz vor Ablauf der Frist an.
Der Eigentümer muss die Arbeit mindestens drei Monate im Voraus melden. Ab dem 1. Januar 2019 können die Mieten für die Modernisierung nicht mehr so stark erhöht werden wie in der Vergangenheit. Am 27. Dezember 2018 kündigte ein Münchner Immobilienunternehmen umfangreiche Arbeiten für die Mieter eines großen Wohnkomplexes für die kommenden Jahre an. Der Mieterverband glaubte nicht an einen Zufall und leitete einen Modellprozess für die Betroffenen ein.
Was ist überhaupt eine Modernisierung?
Es umfasst einfach alle Arbeiten, die zum Energiesparen beitragen.
Außerdem zählen laut Gesetz Maßnahmen als Modernisierung, die den “Gebrauchswert der Mietsache” erhöhen oder die “allgemeinen Wohnverhältnisse” auf Dauer verbessern. Nicht dazu gehört die Instandhaltung – also alles, was getan werden muss, damit das Haus oder die Wohnung bewohnbar bleibt. Im Falle von München möchten die Eigentümer unter anderem Balkone hinzufügen, Fenster und Eingangstüren ersetzen und Rollläden und Wärmedämmung installieren.
Welche Rechte haben Mieter im Falle einer Modernisierung?
Der Eigentümer muss die Arbeiten mindestens drei Monate im Voraus bekannt geben. In dem Schreiben muss auch angegeben werden, um wie viel sich die Miete voraussichtlich erhöhen wird. Im Falle einer Modernisierung haben die Mieter das Recht, den Mietvertrag der Reihe nach zu kündigen. Darüber hinaus dürfen sie eine Modernisierung nicht tolerieren, wenn dies für sie zu besonderen Schwierigkeiten führen würde. Ob dies der Fall ist, muss immer von Fall zu Fall abgewogen werden. Die Miete kann erst nach Abschluss der Arbeiten wirksam erhöht werden.